현재 미국 상업용 부동산에 대해서

현재 미국 상업용 부동산에 대해서 챗 지피티에 물어봤다. 

 

아래와 같이 질문을 해봤다. 

"현재 미국 상업용 부동산의 상태를 알려줘"

미국의 상업용 부동산 시장은 코로나19 팬데믹의 영향으로 큰 변화를 겪고 있다. 팬데믹 이전에는 사무실, 호텔, 쇼핑몰 등의 수요가 높았으나, 팬데믹 이후에는 재택근무, 온라인 쇼핑, 여행 제한 등으로 인해 이러한 부동산의 수요가 급격히 감소했다. 반면에, 물류센터, 데이터센터, 생활권 소재의 상가 등은 팬데믹에도 불구하고 수요가 증가하거나 안정적이었다.

이러한 변화는 미국의 상업용 부동산 가격과 임대료에도 영향을 미쳤다. 2021년 3분기 기준으로, 미국의 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 2.1% 상승했으나, 세부 유형별로는 큰 차이가 있었다. 사무실은 0.8% 하락, 호텔은 5.4% 하락, 쇼핑몰은 6.8% 하락했으나, 물류센터는 9.6% 상승, 데이터센터는 7.9% 상승, 상가는 3.4% 상승했다. 임대료 역시 비슷한 양상을 보였다. 사무실은 전년 동기 대비 2.5% 하락, 호텔은 16.7% 하락, 쇼핑몰은 5.1% 하락했으나, 물류센터는 7.8% 상승, 데이터센터는 6.2% 상승, 상가는 1.9% 상승했다.

미국의 상업용 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까? 이에 대해서는 여러 가지 요인이 영향을 미칠 것이다. 예를 들어, 코로나19 백신 접종률과 변이 바이러스의 확산 정도에 따라 사회적 거리두기 정책과 소비자 심리가 달라질 수 있다. 또한, 기업들의 재택근무 정책과 디지털화 전략에 따라 사무실과 데이터센터의 수요가 변화할 수 있다. 마지막으로, 통화정책과 금리변동에 따라 부동산 투자의 수익성과 유동성이 달라질 수 있다.

결론적으로, 현재 미국의 상업용 부동산 시장은 팬데믹의 영향으로 세분화되고 다양화되고 있다고 할 수 있다. 투자자들은 이러한 시장 변화에 적응하고 새로운 기회를 찾아야 할 것이다.

 

위와 같은 내용이 나왔고 

 

"현재 미국 은행의 파산 위험이 미국 상업용 부동산에 대한 영향"

안녕하세요. 오늘은 최근 미국에서 발생한 은행 파산 사태와 그로 인해 미국 상업용 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 실리콘밸리은행(SVB)이 파산 절차에 들어갔다는 소식이 전해졌습니다. SVB는 미국 내 16위 은행으로, 벤처기업과 IT기업을 주 고객으로 하는 은행입니다. 자산 규모는 약 2,120억 달러로, 우리나라 산업은행과 비슷합니다.

SVB의 파산 원인은 금리 상승과 현금 부족입니다. SVB는 자산의 55%를 국채와 같은 장기 증권에 투자했습니다. 이런 투자 전략은 금리가 낮을 때는 수익을 낼 수 있지만, 금리가 상승하면 증권의 가격이 하락하면서 손실을 보게 됩니다. 그런데 최근 미국에서는 인플레이션 우려로 인해 금리가 급등하고 있습니다. 이로 인해 SVB의 증권 가치는 크게 하락했습니다.

그러다가 SVB의 주 고객인 벤처기업들이 자금이 부족해 예금 인출에 나섰습니다. 그러나 SVB는 현금이 없어 증권을 팔아야 했습니다. 그런데 증권 가격이 이미 많이 떨어져 있어 손실을 보고서라도 팔아야 했습니다. 이 소식이 공개되면서 다른 예금주들도 동반적으로 예금 인출을 하려고 했습니다. 이를 뱅크런이라고 합니다. 이렇게 되면 은행은 유동성 위기에 빠지게 됩니다.

미국 정부는 이런 위기를 막기 위해 SVB에 유동성 지원을 하기로 했습니다. 또한 다른 은행들로 위험이 전이되지 않도록 조치를 취하기로 했습니다. 하지만 전 세계는 여전히 미국 은행권의 안정성을 의심하고 있습니다.

그 이유는 SVB뿐만 아니라 다른 은행들도 비슷한 문제를 가지고 있기 때문입니다. 미국 은행들은 자산 대비 너무 많은 비중을 장기 증권에 투자했습니다. 지난해 말 기준으로 미국 은행들의 장부상 손실, 미실현 손실액이 약 6,200억 달러에 달합니다. 이는 우리 돈으로 약 807조 원입니다. 만약 현금이 필요할 때 이런 증권을 팔아야 한다면, 실제 손실로 이어질 수 있습니다.

 

상업용 부동산의 내용 보다는 은행 관련 그리고 이미 뉴스에 나왔던 얘기들이 나왔으며

그래서 검색 내용을 약간 좀 변경해봤다.

 

"현재 미국 상업용 부동산의 파산 위험"

 

안녕하세요. 이번에는 현재 미국 상업용 부동산의 파산 위험에 대해 알아보겠습니다. 미국 상업용 부동산시장은 코로나19 팬데믹의 여파로 인해 공실률이 높아지고 가격이 급락하는 등 거래량이 크게 줄어들고 있습니다. 이는 상업용 부동산 대출을 많이 보유하고 있는 미국 은행들에게도 큰 타격을 주고 있습니다. 특히 지역은행과 중소형은행은 상업용 부동산 대출이 이자수익의 큰 비중을 차지하고 있어 금리 상승과 대출 태도 강화로 인해 리파이낸싱이 어려워지면서 위험에 노출될 가능성이 높습니다. 최근에는 실리콘밸리은행과 같은 유명한 은행도 파산 사태를 맞았습니다. 월가 투자은행 뱅크오브아메리카(BofA)는 미국 상업용부동산이 불안정한 금융 부문의 다음 위험 지점이 될 수 있다고 경고했습니다. BofA 투자전략가는 상업용 모기지 증권의 스프레드가 2020년 5월 이후 재무부 자료와 비교했을 때 가장 크다고 밝혔으며, 이는 중앙은행이 신용 조건이 약화됨에도 불구하고 정책을 엄격하게 유지할 수 있다는 것을 의미한다고 설명했습니다. 이러한 상황에서 미국 상업용 부동산시장의 전망은 어떻게 될까요? 일부 전문가들은 미국 경제가 회복되면서 상업용 부동산시장도 점차 회복될 것이라고 기대하고 있습니다.  다른 전문가들은 미국 상업용 부동산시장의 위기가 장기화될 것이라고 우려하고 있습니다. 예를 들어, SBS 경제전문가는 미국 은행 파산 여파가 계속되면 리세션(경기침체)이 빨라질 수 있다고 경고했습니다. 그는 코로나19로 인해 변화된 소비자 행태와 사무실 수요가 상업용 부동산시장에 영구적인 영향을 줄 수 있다고 분석했습니다. 결론적으로, 현재 미국 상업용 부동산시장은 많은 위험과 불확실성에 직면해 있습니다.

 

미국도 그렇고 우리나라도 어려운 상태인데..

 

은행과 다른 섹터들도 상관관계가 있겠지만 금리도 높고 유동성이 떨어지는 상황에 경기침체가 같이 오니 부동산도 많이 위태로울 것 같다. 요즘 리츠들의 주가가 박살나는 이유가 여러 있겠지만 금리, 은행, 경기침체 3가지 키워드가 크게 작용하는 것으로 보이는게 내 개인적인 생각이다. 

이미 내가 다니는 회사도 경기침체 영향을 받아 실적 악화에 금리 상승으로 인한 차입금 문제 등 

올해와 내년 어떻게 잘 넘어갔으면 좋겠다.